De geschiedenis van de VvE
Het beheren van een appartementencomplex is meer dan alleen samenwonen; het is een zakelijke onderneming. Van onderhoud aan het dak tot het beheer van gemeenschappelijke ruimtes: als bestuurder van een Vereniging van Eigenaren (VvE) draag je een grote verantwoordelijkheid. Een goed begin is hierbij het halve werk. Het tijdig regelen van de financiële structuur, zoals een VVE rekening via GoDutch openen, zorgt voor een solide basis en ontlast het bestuur direct van administratieve kopzorgen.
Het ontstaan van de VvE
Na de Tweede Wereldoorlog kampte Nederland met een enorme woningnood. Meer dan een half miljoen woningen waren beschadigd, waarvan er zo’n 90.000 totaal verwoest waren. Om de woningvoorraad in hoog tempo aan te vullen, werden in de jaren na de oorlog op grote schaal flats gebouwd. Dat was efficiënt, maar het leidde tot een nieuw, juridisch vraagstuk.
Flats waren een relatief makkelijke manier om de woningvoorraad snel aan te vullen. Al voor de oorlog werd er geëxperimenteerd met geprefabriceerde bouwelementen die in rap tempo grote gebouwen vormden. Tijdens de wederopbouw verrezen op meerdere plekken in het land grote flatwijken die veel mensen onderdak konden bieden op relatief weinig oppervlak. Stedenbouwkundigen experimenteerden met nieuwe wijkinrichtingen en leefbaarheid, maar op kleine schaal ontstonden er al snel praktische problemen. Want met al die (kleine) woningen in één groot gebouw… wie was er dan verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen?
Samen verantwoordelijk volgens de wet
Bij flatgebouwen die volledig in handen waren van woningbouwcoöperaties was het beheer duidelijk belegd. Maar toen de verkoop van individuele appartementen toenam, werd de situatie complex. Kocht men alleen het appartement, of ook het gedeelde trappenhuis of de gedeelde tuin? Hoe zat het met het onderhoud aan gevels, liften of het dak? In 1951 werd het ‘appartementsrecht’ officieel opgenomen in het Nederlandse Burgerlijk Wetboek. Daarmee werd het mogelijk om een gebouw juridisch op te splitsen in afzonderlijke eenheden. Iedere eigenaar kreeg een privédeel én een gezamenlijk aandeel in gemeenschappelijke ruimtes.
Volgens die wet kon het eigenaarschap worden vastgesteld, maar het organiseren van het beheer en onderhoud van die gemeenschappelijke ruimtes moest nog wel georganiseerd worden. Daarvoor ontstonden er verschillende systemen en organisatievormen. Een was de flatcoöperatie. Daarbij was de flatcoöperatie de formele beheerder van het gehele gebouw. Wie er wilde wonen, moest lid worden van de coöperatie, waarvoor lidmaatschap betaald moest worden. Die kosten kwamen overeen met de koopprijs van een appartement. Dat leverde echter ingewikkelde situaties op bij het aanvragen van hypotheken. Tegenwoordig zorgen partijen zoals GoDutch ervoor dat de processen een stuk makkelijker verlopen.
Behalve de flatcoöperatie ontstonden er ook VvE’s. Een VvE, vereniging van eigenaren, was een organisatie die het gemeenschappelijke belang van de bewoners vertegenwoordigt en zaken zoals het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw organiseert en betaalt. Volgens de wet was het verplicht lid te worden van een VvE.
Dat wil echter niet zeggen dat alles goed geregeld was. Veel VvE’s leidden een slapend bestaan. Bewoners voelden zich lang niet altijd écht betrokken en dat leidde steeds vaker tot problemen. Vooral omdat er in de jaren 70 en 80 steeds meer en steeds grotere appartementencomplexen verrezen. Achterstallig onderhoud en conflicten tussen bewoners (leden) over kosten en regels werden een steeds groter probleem. Ook liet onderhoud vaak te wensen over.
Vandaar dat regels werden aangepast en vooral aangescherpt. Een van die regels is dat er een jaarlijkse kascontrole moet plaatsvinden en dat er een reservefonds moet zijn. Dat had wel gevolgen: een VvE is een juridische entiteit, waar grote belangen omheen hangen. Deel zijn van de organisatie van een VvE werd daardoor ook steeds ingewikkelder. Zodoende ontstonden er ‘professionele VvE’s’. In feite bedrijven die de rol van VvE op zich namen om de bewoners te ontlasten. Dat wil echter niet zeggen dat particuliere bewoners niet samen een VvE kunnen oprichten. Dat kan en het gebeurt nog vaak, bijvoorbeeld bij nieuwbouwcomplexen.
Wat begon als een noodzakelijke juridische oplossing voor de naoorlogse woningnood, is in bijna tachtig jaar uitgegroeid tot een onmisbaar fundament van ons woongenot. Of het nu gaat om een slapend bestuur of een volledig ontzorgde VvE: het gezamenlijke beheer blijft de enige manier om onze appartementencomplexen leefbaar en waardevast te houden.
